周洽强(奥园文旅总裁助理):全域旅游背景下的城乡旅游融合发展之路

2018-09-17 13:34 来源:

CRS峰会 | 周洽强(奥园文旅总裁助理):全域旅游背景下的城乡旅游融合发展之路 演讲原文如下:

尊敬的各位来宾,媒体界朋友们大家下午好!我是奥园文旅的周洽强,今天受大会的邀请分享一下奥 文旅在全域旅游做城乡旅游融合发展的一些情况。

我们知道旅游有六个要素:吃、喝、住、行、游、购、娱,奥园文旅做旅游项目分析了6个点,就是选址、定位、投资,这些都很重要,才能有好的文旅项目落地,还有需要控制好成本,做好营销和整合,这是我们对旅游一个思考。说6点之前,我跟大家一起看看我们很多地产项目。

地产向文旅转型还是面对很多的挑战,因为地产已经习惯高周转,快回报,如果是做文旅,回报率和周转率有很大的挑战,文旅需要有自己一些创新独立的IP,所以创新是文旅能够给地产带来很好回报重要的点,如果没有创新,要想做文旅地产压力很大。地产如何让文旅能够形成一个竞争力,这是需要创新。

第二个地产集团要转型或者要升级,这个转型有很大的挑战,我们奥园文旅是奥园7个集团之一,奥园做传统地产为主,做了二十多年,以传统地产和商业地产为主,在转型过程当中在2014年开始布局文旅,所以需要有转型的决心,同时在健康、跨境电商都形成了7个我们的二级集团。而且难在融资,我们要在城乡做这种项目,一般不是在城市核心地方,一般离主要城市有一定的距离和边缘的地方,面对融资有很大的压力,所以需要有很好的现金流的支撑。文旅需要有很好的造血功能才能对项目有很大的帮助。

我们在城乡这些地方,我们在广东,离广州(楼盘)160公里的地方,我们做了奥园小镇,叫做新花小镇,拿到这个小镇的时候,拿到这个地方周边找到对标的房产基本上没有这个价格,就是说这个地方早期拿下来的时候,周边都是山,有然有水,但是不具备马上开发,马上就可以去化的产品。怎么才能做好?就需要创新,早期的定位是要做高端的住宅,但是发现如果纯把别墅做下去之后,就像大家看到的有很多纯旅游的盘,就是没有引擎的盘,最后第一期OK,第二期就卖不动,所以对选址来说,我们需要很认真去研究。

我们分析国内一些做主题乐园,以主题乐园来讲,选择大城市,主要城市和人口比较密集的中心城市,如果小镇型景区一般选址在城市型的近郊,我们对文旅项目选址做了一些分析。在广东清远(楼盘)的项目原来想做纯地产度假项目,但是纯做度假项目是没有竞争力,我们就提出来做引擎和有吸引力的地方,因为它整个经济水平并不是很好,当地人口只有一百来万,月收入不高,离广州比较远,差不多两个多小时,怎么样才能让大家买这个地方?做了这些分析之后,我们进行了整个项目的规划,就是要将住宅和旅游小镇结合。除了传统旅游小镇之外,还需要有独立的主题包装,我们提出来建设巧克力王国,这个项目周边没有地产,建成了之后,就是右边的图案,现在已经全面开工。在没有销售的时候,先把文旅落地下去,投了十多个亿的主题乐园和五星级酒店加上小镇公共活动空间,我们在今年5月份推出第一期,当天两百套高端的别墅就销售一空。

我们说选址完了以后,还有一个项目在广东恩平的项目,我们拿这个项目也是路不通,水不通,整个项目占地范围比较大,大概有1.3万亩,通过挖掘题目的因素和包装就形成了一定的吸引力。我们在上海松江有一个郊远公园,这个项目是我们并购回来的项目,这个整体环境非常好,我们未来要打造成为非常大型的郊远地方有很好的吸引力。还有项目的定位,我们需要号准脉搏、无中生有,上午和下午嘉宾分享了特色小镇,奥园文旅也是专门做特色小镇运营商,目前第一批和第二批国家级特色小镇已经有四百多个,接下来旅游越来越受压,但是全民旅游时代已经到来了,对这个旅游需求还是很大的。

刚才说对这个项目进行梳理,用巧克力因素来进行包装。怎么样来进行定位?第一需要有自己的特色,为什么用巧克力,因为巧克你不仅是小孩喜欢,因为甜,情侣也喜欢,因为是甜蜜,老人也喜欢,它是一个健康的食品,我们国内巧克力消费不足,国外巧克力消费是我们20倍。第二是文化挖掘,必须跟当地特色有一个融合,我们希望挖掘当地的特色,当地的小镇生产红茶,是英女王买御用的红茶在这里买,我们做成了一个英红小镇,我们用英式风格。第三是客群定位,项目在粤北,但是可以面对整个珠三角,还有产品的定位,做成年龄群全域都可以参与的项目。

我们还有一个项目在安徽许村古镇,有1800年的历史,出了很多文化名人。我们跟当地合作了之后,我们去投资这个项目,当地觉得这个是有很好的挖掘潜力,如果纯做古镇,不够有吸引力,所以我们引入了青年创业的概念,而且把晚上夜景东西引入进去。我们把江南风情融入进去,同时引入小朋友实景的演绎,像一些魔法学院植入进去,因为周边有充足的游客,但是专门为小朋友做的产品在度假里面是不多。

这个是恩平泉林黄金小镇,它是一个一站式休闲旅游目的地。

第三部分是投资,轻资产投资模式要获得最大的回报,国内主题乐园,我们说到做主题乐园大家蛮害怕,因为主题乐园经历几重风波,除了大型运营商做的好之外,很多主题乐园有很多的挑战,我们需要把控投资的额度做到四两拨千斤的效果。

文旅和地产融合在一起,文旅项目可以拿到比较合理的地价,在规划的时候具备了做好这个产品。第二挖掘当地一些资源,要用原来很好的无形资产,而且它有很好的资源平台,这样做出来的文旅项目才是有出处,才是独创这个IP,真正让大家可以接受和认同的地方。

第三个规划要有核心的吸引力产品,需要有核心超强IP,这个IP最好是独创,很多人做独创的事情,还是需要做市场的研究,能够成为自己是可以持续发展的独创IP。巧克力这个IP是我们作为一个巧克力王国到全国去进行打造。

第四个就是成本的方面,要合理规划严控成本。大家都知道要做企业是要讲效益,所以收支平衡是很重要,盈利也是非常重要,对成本投入是非常重要,一般大型主题乐园投入比较大,我们巧克力王国主题乐园投入比较少,它是用了主题包装,用的产品是比较有特色的,能够让大家参与进去,有体验感的产品。

第五个方面,文旅的项目,尤其是说旅游真正要发展,最后还是靠运营,刚才很多嘉宾在分享了。营销在旅游运营里面很重要,所以在项目的时候需要有活动,需要有聚集人气,传播力很快的活动。我们没有开发之前有体育运营的活动,像越野赛、油菜花活动等等,这些活动投入不大,但是影响力和分享很多。

第六方面就是整合,怎么样整合需要求同存异,资源共享。我们拿到英德项目,整个项目占地8千亩,里面没有温泉,找了几家来看都说打不出来温泉,我们坚持这个地方肯定有专家是可以打出来,所以我们找了最好专家来论证,最后在这个地方打出了很优质的温泉,出水量和舒适度都比较好,出产有两千立方米,这样整个区域有度假和康养的概念,同时挖掘英红茶的资源,我们温泉就可以融合在一起。这个是主题乐园的板块,这些都是效果图。整个主题乐园在明年5月1号全面对外开放,现在大部分项目已经完成了。

最后,跟大家再分享一下,大家看了我们说的这个题目城乡融合,我们跟大家分享的是产业文旅的发展,我们跟大家想分享文旅的项目怎么样让文旅地产融入,我们提出来“龙虾三吃法”,整个文旅地产不应该成为一个包袱,让它可以成为当地政府支持和企业都支持的项目,这样的文旅项目可以带来长期的税收,因为旅游是可以拉动就业的,如果把产业导入进去,一个地产的销售也可以带来收入,而且可以给当地政府带来直接收益,给旅客带来长效利润。

整个旅游地产和主题乐园能够有独立品牌的乐园,是可以带来很好的客流发展。奥园文旅是在2014年成立,我们现在立足特色小镇、人文景区、主题乐园、高端酒店和体育小镇的发展,我们根据每个项目进行了不同创新和定位,虽然我们成立了时间很短,但是在全国已经有十个文旅的项目,有一部分是文旅地产的项目,有一部分是纯文旅的项目,我们很希望是一种合作、开放的态度,跟在座各位有机会进行合作,非常感谢大家的聆听,谢谢!

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(责任编辑:季丽亚 HN003)

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